文丨曾土花（中共广东省委党校党的建设教研部副教授 ）炒股加杠杆怎么操作
文丨傅薇（广东外语外贸大学马克思主义学院副教授）、王紫怡（广东外语外贸大学马克思主义学院硕士研究生）
伴随着LPR调整，房贷利率也迎来下调，广州最低房贷利率已降至3%以下，创历史新低。7月23日，记者从广州多家主要银行获悉，人民银行公布2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）后，广州各家商业银行从23日起执行最新房贷利率标准。
目前房贷业务规模占比较大的工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有大行，首套房贷利率下调至3.1%（即LPR-75BP）；二套房贷利率下调至3.75%（即LPR-10BP）。此外，记者独家获悉，目前部分优质客户在汇丰银行等外资行，若申请房贷达到一定金额，利率有望降至“2”字头。
新发放贷款：
跟进LPR降息，最低降至2字头
7月22日，中国人民银行发布公告称，5年期以上LPR报价为3.85%，相较上月下调10个基点。作为房贷利率之锚，5年期以上LPR的定价与购房成本息息相关。记者获悉，各家商业银行调整最新房贷利率，即日起新办理房贷利率的客户将伴随LPR同步下调10个基点。
“22日发放的首套房贷款利率还是3.2%，23日发放的就首套房贷款利率都按3.1%执行了。”一家国有大行广州地区个贷经理说，从此次调整来看，以贷款总额100万元、30年贷款期限、等额本息的还款方式计算，月供可减少57.3元，总利息减少20628元。
从记者咨询情况看，目前广州地区房贷利率大致可分为三档。
其中，房贷业务规模最大的是以工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行为主的国有大行，目前广州地区首套房利率为3.1%（即LPR-75BP）；二套房贷利率为3.75%（即LPR-10BP）。
而部分股份制银行首套房利率则相对较高。如记者从中信银行广州分行获悉，该行首套房定价仍执行3.3%（即LPR-55BP），二套房利率为3.65%（即LPR-25BP）。
本地法人银行和外资行普遍利率相对较低。汇丰银行天河支行一位客户经理表示，目前该行正常客户可申请3.05%，优质客户以及申请房贷达到一定金额有望降至2字头。广州农商银行首套房利率为3.05%（即LPR-80BP）；二套房贷利率为3.65%（即LPR-20BP）。
不过，业内人士提醒，外资行尽管利率定价相对较低，但也对贷款人的收入稳定性、流水、征信等资质要求较高，购房人需要根据自身情况选择符合条件的银行。
存量房贷：
贷款重定价日后可少交月供
“都说利息降了，为何我的每个月月供还一样。”看到房贷利率下调、月供减少的各种信息，不少人都有这样的疑问。
实际上，这是存量房利率与新增房贷调整规则不同，存量房利率调整需要等到下一次贷款重定价日，即借款人与银行约定利率调整的日期，才能享受到LPR下降带来的好处。“一般而言重定价日为每年1月1日或贷款发放日。”一家国有大行个贷相关负责人对此作出解释。
今年以来，人民银行已经多次调整房贷利率。今年2月，当时5年期以上LPR大幅调降25个BP，叠加本次调整，5年期以上LPR累计下降了35个BP，存量房贷借款人自下一次重定价日后，也将享受到LPR下降带来的好处。按房贷本金100万元、30年期、等额本息估算，贷款人在贷款重定价日之后，每月节省利息支出约200元，利息总额可节省超过7万元。
“在7月下调后，短期内LPR报价将保持稳定，四季度视经济和物价运行状况而定，LPR报价还有一定下调空间。”东方金诚首席宏观分析师王青分析。
观察：
新老房贷利率差了1%
伴随着一系列降息和房贷新政落地，当前首套房和二套房贷款利率均降至“3时代”，部分银行甚至已经降至“2时代”，不少存量按揭购房者“坐不住”了。
广州白领刘女士告诉记者，其于2021年12月办理的房贷，原利率超过5%，去年存量房利率调整后目前为4.2%。但与最新可办理的房贷利率（按3.1%计算）相差已超过1%。按照500万元的贷款，每月月供多3100元，30年利息需多付112万元。
伴随着新增房贷与存量房贷利率差距加大，下调存量房利率呼声加大。记者从多家银行人士处获悉，近期提前还贷潮有卷土重来之势。
数据显示，6月住户贷款增加5709亿元，同比减少3930亿元，环比多增4952亿元。其中，居民短贷和中长贷分别增加2471亿元、3202亿元，同比分别少增2443亿元、1428亿元，环比分别多增2228亿元、2688亿元。
记者观察，前后贷款利差的悬殊让高位站岗的房贷人产生强烈的提前还贷的冲动，有的宁可选择寻求消费贷、经营贷等利率低的贷款来置换房贷，中介机构从中穿针引线，甚至提供虚假材料，导致贷款市场乱象丛生，扰乱了正常的住房信贷市场秩序。
中国民生银行首席研究员温彬表示，在“5·17”地产新政的支持下，商品房销售有所回暖，但提前还贷力度不减，居民中长贷边际改善。当前新发放按揭贷款利率同存量利差进一步走阔，早偿压力再度抬头，使得按揭贷款净增量受到扰动。
虽然关于存量房贷利率调降呼声近期高涨，市场争议也一直存在。一方面，存量房贷利率下调可以缓解居民部门负债压力，避免因负债过重导致的消费能力下降；但另一方面，考虑到银行利润考核、净息差等因素，存量房贷利率下调的确存在障碍。
有业内人士建议，可以有节奏地调整存量房贷“LPR+加点”定价模式中的加点部分，直至与目前贷款利率水平相近为准，这样可以降低高利率购房者的还贷压力。此外，还有银行人士提出，可引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。花旗集团大中华区首席经济学家余向荣曾建议，引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。住户部门在利率大幅下降的背景下，应该要有这样的权利或机会，与银行重新议定按揭合同，或者通过引入一个新的按揭合同来替代原有的高息合同。
不过，招联首席研究员董希淼表示，去年以来，存量房贷利率已经明显下降，总体降幅超过100基点。存量房贷利率调整需要平衡各方利益。目前来看，存量首套房贷利率集中下调的可能性不大，一方面去年9月已出现集中调降；另一方面，再度下调将进一步影响银行息差，进而影响银行服务实体经济的能力。此外，随着存量房贷利率的下降，银行将可能进一步降低存款利率，以降低负债成本，对于偏好存款的大量储户而言会造成一定影响。不过，存量二套房贷利率去年集中调降的时候并未降低，基于公平性考量和提振居民住房消费信心和能力，建议尽快集中调降存量二套房贷利率。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，整体来看，此次5年期以上LPR的调降，将进一步降低购房者的购房成本，有利于购房需求释放，与前期“稳市场”“去库存”配套政策叠加形成合力，有望助推核心城市市场情绪进一步修复。
近日，党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》全文公布，指出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”。
陈文静预计，未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期，降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。
南方+记者 陈颖 黎华联
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